买房二三事儿：全款还是按揭？？-云顶国际yd

     买房对于大多数人来说，是一笔巨额消费，信用卡是远远不够刷了，因此存款不够多的时候，贷款买房是每个人的必选之路。2006年，“房奴”一词贴切形容了房价不断飙升却又不能没有自己房子的购房者的真实状态。上百万的贷款，要用剩余生命的几乎二分一的时间去偿还，这不仅在经济上是一个山一样的压力，更给“房奴”的精神层面带来不小的刺激。

现如今，人们习惯了贷款买房这一模式，各种不同的贷款组合或省钱或省事，尤其在央行一再降息后，各城市的公积金政策也随之调整，如何合理使用公积金以节省购房成本，相信不只是小编关心的问题吧？

    那么当下买房到底是全款好，还是按揭省钱呢？据小编看来，这要根据每个人的自身实际情况来判断。

 

    去库存时期的开发商为了跑量，打出了各种优惠信息吸引购房者。“全款97折，按揭99折”，两个百分点的优惠差距，让人不心动是假的。就拿购置一套100万的房子来说，如果全款购房立即就能节省3万元，而且省去了漫长几十年中要还银行的几十万利息。 

    另外，全款购房免除了各种手续费、银行利息等。而且，一次性付款可以和开发商讨价还价，进一步节省购房款。如果存款足够当然是个不错的选择，但是全款购房需要注意以下几个方面： 

  1.可预期的变数。现在市场上大部分在售的房源为期房，购房者选择一次性付款会加大购房风险。对于一次性付款的消费者，开发商会要求购房者在预售阶段缴纳所以房款，并签订《商品房买卖合同》。然而，在交易过程中，很多预售楼盘存在五证不全的问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会补齐手续，但对购房者来说，却充满了未知的变数，其中最大的问题就是“备案难”。

  2.不可预期的风险。全款购买期房，如果开发商没有按期交房，或因工程资金不足等原因，无法完成交付使用甚至工程“烂尾”，那么全款购房者损失的利息会比按揭购房者多，甚至可能全部打了水漂。

 

    按揭购房对于大部分人来说，虽然后期有着巨额利息需要偿还，但是对当下生活质量的影响比较小。尤其是在存款利息降低的情况下，能用公积金贷款买是最好的。个人住房公积金贷款(5年以上)的利率是 3.75%，商业贷款利率是5.65%，因此，公积金贷款当为首选。

 

    很多人还不知道，贷款其实分为等额本金法和等额本息法。  

在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。  

简单地说，虽然两者的算法是完全不同的，但是单纯从每个月的还款总额来看，等额本息法每个月还款的数额是一样的；而等额本金法每个月的还款数额是呈现逐月递减的状态。  

两种还款方式适用不同人群：  

    等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择本金法的话，前期还款压力会非常大。  

    等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

    就拿公积金贷款100万，分30年还贷来说：选择等额本息还款，月均还款4774.15元；选择等额本金还款，第一个月需还款6111.11元，从第二个月开始还款额逐月减少，大概到还款的第11年开始，月还款额会比4700元越来越少。  

    两种还款方式并没有很大的优劣之分，每个人可根据自身情况选择。等额本息月还款额度固定，压力均衡；等额本金对于经济宽裕的人来说能让以后的生活更加宽松、节约成本。  

 

    另外，有的人经济情况越来越好，在某一时期想选择提前还贷，早日甩去“房奴”的包袱，也少还点利息，但是也要算准时机再还才是真的划算。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。  

    因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

    在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。  

    这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

 

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